2014年2月14日

不動産に関する法律相談　不動産の売買契約（その９）

  前回の「不動産の売買契約（その８）」では、「ＢさんがＡさんから甲土地を買い土地所有権を取得した。ところが、Ｂさんが甲土地の登記を移転してもらう前に、Ａさんが、甲土地を、ＡさんとＢさんの売買を知っているＣさんに売って、甲土地の登記をＣさんに移転した。この場合も、Ｂさんは、原則として、甲土地の所有権をＣに主張できない。」と話をしましたが、今回は、「Ｃさんは、Ｂさんより先に登記を取得すれば、どのような場合でもＢさんに勝つことができるか。」について考えたいと思います。
　結論をいうと、Ｃさんにつき、Ｂさんに登記がないことを主張するのが「信義則に反し許されない」事情がある場合、Ｃさんは、Ｂさんに甲土地の所有権を主張できません（講学上、この場合のＣさんを「背信的悪意者」といいます。もっとも、背信的悪意者の考え方は、学者などから強く批判されています。）。つまり、Ｂさんが甲土地の所有権争いでＣさんに勝つ場合もあるのです。
　背信的悪意者に当たるかの判断は、Ｃさんの行為の不当性と、Ｂさんの権利・利益の保護の双方を考慮して決めるといわれています。具体的に、Ｃさんに以下①から⑧の事情が１つまたは複数認められる場合、Ｃさんが背信的悪意者に該当すると考えられます。
　①　ＣさんとＡさんが、近親者同士または会社とその代表者など、実質的に同一とみられる場合
　②　ＣさんがＢさんの甲土地の取得を承認し、これを前提とする行動をとっていた場合
　③　Ｃさんが、Ａさんの代理人であるなど、ＡさんとＢさんの売買に密接な関係を持っていた場合
　④　ＡさんからＣさんへの甲土地の対価が無償または著しく低額な場合
　⑤　ＡさんからＣさんへの売却に、反倫理的な意図・目的がある場合
　⑥　Ｃさんが、Ａさんに甲土地を売るよう不当な働きかけをした場合
　⑦　Ｃさんが、Ｂさんの登記取得を妨害した場合
　⑧　甲土地がＢさんの生産・生存に不可欠、または、Ａさんが多額の資本を甲土地に投入していた場合
　それでは、甲土地を購入したＣさんが背信的悪意者に当たるとして、さらに、Ｃさんが甲土地をＤさんに売却した場合、登記の移転を未だ受けていないＢさんは、Ｄさんに甲土地の所有権を取得できるのでしょうか。次回の法律相談でお話ししたいと思います。

弁護士　加賀谷達郎